KPR Subsidi 40 Tahun: Solusi Punya Hunian atau Ilusi Beban Utang?

Jakarta, custombloggertemplates Indonesia

—

Pemerintah tengah menggodok kebijakan memperpanjang tenor Kredit Pemilikan Rumah (

KPR

) subsidi dari maksimal 20 tahun menjadi 40 tahun. Harapannya, cicilan bulanan menjadi lebih ringan sehingga semakin banyak masyarakat berpenghasilan rendah (

MBR

) mampu memiliki rumah.

Namun, apakah tenor yang lebih panjang benar-benar menjadi solusi keterjangkauan hunian, atau justru memperpanjang beban utang rumah tangga?

Pengamat Ekonomi Universitas Andalas Syafruddin Karimi menilai kebijakan tersebut memang dapat menjadi instrumen untuk memperluas akses masyarakat terhadap pembiayaan rumah. Sebab, hambatan utama MBR selama ini bukan semata harga rumah, melainkan kemampuan membayar cicilan setiap bulan.

ADVERTISEMENT

SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT

“Kebijakan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun efektif untuk memperluas akses formal masyarakat memiliki rumah karena langsung menurunkan cicilan bulanan dan memperbesar peluang debitur lolos uji kemampuan bayar bank,” ujar Syafruddin kepada

custombloggertemplatesIndonesia.com

, Selasa (7/7).

Menurutnya, langkah pemerintah membuka peluang tenor hingga 40 tahun, dengan bunga FLPP rumah tapak tetap 5 persen dan rumah susun subsidi 6 persen, memang membuat cicilan menjadi jauh lebih ringan. BP Tapera bahkan memperkirakan angsuran dapat dimulai sekitar Rp500 ribu per bulan, bergantung pada harga rumah, jenis hunian, bunga, dan skema pembiayaan.

Meski demikian, ia mengingatkan tenor panjang bukan berarti membuat rumah menjadi lebih murah. Beban pembayaran hanya tersebar dalam periode yang lebih lama sehingga total bunga yang dibayar selama masa kredit berpotensi meningkat.

[Gambas:Youtube]

“Debitur bisa memperoleh angsuran lebih ringan, tetapi total bunga sepanjang masa kredit berpotensi meningkat. Karena itu, kebijakan ini layak dipakai sebagai instrumen akses, bukan sebagai ilusi keterjangkauan,” katanya.

Ia menilai pemerintah perlu mewajibkan simulasi total pembayaran, memperkuat edukasi risiko, dan meningkatkan perlindungan konsumen agar masyarakat memahami konsekuensi mengambil pinjaman hingga empat dekade.

Di sisi lain, Syafruddin melihat tenor panjang juga membawa tantangan baru bagi industri perbankan.

Menurutnya, kebijakan tersebut memang berpotensi memperluas portofolio KPR subsidi dan memperbesar basis nasabah. Kepastian bunga FLPP yang ditanggung pemerintah juga menjadi daya tarik tersendiri.

Semakin panjang tenor kredit, dinilai semakin memperpanjang pula risiko yang harus ditanggung bank.

Dalam rentang 40 tahun, kata dia, debitur berpotensi mengalami berbagai perubahan kondisi seperti kehilangan pekerjaan, penurunan pendapatan, sakit, perceraian, hingga perubahan biaya hidup. Risiko juga meningkat apabila kualitas rumah rendah, lokasi tidak produktif, atau nilai properti tidak berkembang sesuai kebutuhan pasar.

“Risiko NPL tidak hanya ditentukan oleh cicilan awal yang ringan, tetapi oleh stabilitas pendapatan debitur dan kualitas rumah yang dibiayai,” ujarnya.

Karena itu, ia menilai bank tetap harus memperketat penilaian kemampuan bayar calon debitur dan menjaga rasio cicilan terhadap pendapatan. Di sisi lain, pemerintah juga perlu memastikan kualitas pengembang, legalitas lahan, akses transportasi, dan kelayakan kawasan agar rumah subsidi tetap memiliki nilai ekonomi.

Syafruddin mengakui sektor perumahan memiliki efek berganda (

multiplier effect

) yang besar karena mampu menggerakkan industri konstruksi, semen, baja, keramik, furnitur hingga menyerap tenaga kerja.

Ia mencatat realisasi FLPP hingga 11 Juni 2026 baru mencapai 77.532 unit atau sekitar 22,15 persen dari target 350 ribu unit tahun ini, sehingga ruang percepatan masih terbuka.

Meski begitu, ia menilai memperpanjang tenor kredit saja belum cukup untuk mendorong pertumbuhan ekonomi ketika daya beli masyarakat masih lemah.

“Kalau pendapatan rumah tangga rapuh, pekerjaan informal dominan, biaya hidup naik dan lokasi rumah jauh dari pusat kerja, permintaan KPR tetap terbatas meski cicilan turun,” katanya.

Menurutnya, kebijakan tersebut baru akan optimal apabila dibarengi pembangunan kawasan kerja, transportasi publik, peningkatan kualitas rumah subsidi, subsidi yang tepat sasaran, serta pengawasan terhadap pengembang.

Pandangan serupa disampaikan Pengamat Center of Reform on Economics (CORE) Indonesia Yusuf Rendy Manilet. Ia menilai usulan memperpanjang tenor KPR subsidi berangkat dari tujuan yang baik, yakni menurunkan cicilan bulanan agar akses kepemilikan rumah semakin luas.

Sayangnya, niat tersebut belum tentu sejalan dengan efektivitasnya lantaran panjangnya tenor.

“Tenor yang lebih panjang memang membuat cicilan lebih ringan sehingga lebih banyak masyarakat yang memenuhi syarat pembiayaan. Di sisi lain, total bunga yang dibayar menjadi jauh lebih besar dan pembentukan ekuitas rumah berlangsung lebih lambat,” ujarnya.

Menurut Yusuf, keterjangkauan rumah tidak semestinya hanya diukur dari kecilnya cicilan, tetapi juga dari harga rumah yang wajar, subsidi bunga yang tepat sasaran, serta pertumbuhan pendapatan masyarakat.

[Gambas:Photo custombloggertemplates]

Ia juga mengingatkan tenor 40 tahun berpotensi meningkatkan risiko bagi perbankan karena adanya mismatch antara sumber dana bank yang umumnya berjangka pendek dengan penyaluran KPR yang bisa berlangsung puluhan tahun.

“Semakin panjang tenor, semakin besar ketidakpastian yang harus ditanggung bank. Risiko tersebut biasanya direspons dengan penetapan margin yang lebih tinggi sehingga cicilan bulanan memang lebih rendah, tetapi total biaya pinjaman dalam jangka panjang juga meningkat,” katanya.

Dari sisi kualitas kredit, Yusuf menilai tenor panjang tidak otomatis meningkatkan kredit bermasalah, tetapi menggeser risiko ke masa depan. Debitur yang mengambil KPR di usia muda berpotensi baru melunasi pinjaman saat mendekati masa pensiun ketika pendapatan aktif mulai menurun.

Karena itu, menurutnya, skema tersebut perlu disertai batas usia pelunasan, perlindungan asuransi jiwa kredit, serta pengaturan rasio cicilan terhadap pendapatan agar risiko gagal bayar tetap terkendali.

Dalam konteks perekonomian, Yusuf sepakat sektor properti memiliki efek berganda yang besar. Namun, ia menilai tantangan utama saat ini bukan sekadar besarnya cicilan, melainkan lemahnya daya beli masyarakat dan ketidakpastian pendapatan.

“Memperpanjang tenor hanya mengurangi beban pembayaran bulanan, bukan meningkatkan kemampuan bayar masyarakat. Karena itu, kebijakan ini akan lebih efektif jika menjadi bagian dari paket kebijakan yang lebih luas, termasuk menjaga harga rumah tetap terjangkau, meningkatkan pendapatan riil, dan memastikan subsidi tepat sasaran,” pungkasnya.

[Gambas:Video custombloggertemplates]

Add

as a preferred

source on Google

Bayang-bayang Risiko Perbankan di Tengah Lesunya Daya Beli

BACA HALAMAN BERIKUTNYA

HALAMAN:

1

2

Baca lagi: 5 Tips Capsule Wardrobe untuk Perempuan agar Tetap Stylish

Baca lagi: Polisi Tangkap Penjual Obat Keras di Jagakarsa Usai Warga Segel Warung

Baca lagi: Bela Sekutu, Ini Penyebab AS Bombardir Iran Lagi di saat Gencatan